À quoi ressembleront les villes post-pandémie?

À quoi ressembleront les villes post-pandémie?

La pandémie de coronavirus va changer le visage de nos villes. L'analyse de Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate et co-Chief Executive Officer de Pictet Alternative Advisors

Les maladies et les pandémies du passé ont dessiné les formes des villes d'aujourd'hui. Les façades blanches minimalistes et les grandes fenêtres du sol au plafond chères à l'architecture moderne sont inspirées des maisons de soins infirmiers pour la tuberculose du début du XXe siècle. Les boulevards emblématiques qui traversent Paris et bifurquent de Central Park à New York ont ​​été conçus pour contenir la propagation du choléra et d'autres maladies au XIXe siècle.

Mais ce qui compte, c'est que le concept de ville ait survécu et évolué. Les centres urbains produisent actuellement environ 80% du PIB mondial, une part qui continuera vraisemblablement de croître. Cependant, la pandémie de Covid-19 transformera la façon dont les villes sont construites, ainsi que les habitudes de vie et de travail de ses habitants. Pour tirer le meilleur parti de la récession actuelle, nous devons y voir une opportunité de résoudre les problèmes qui ont longtemps affligé l'environnement urbain .

CE QUI CHANGERA POUR LES MAGASINS

Dans un contexte de taux d'intérêt et de rendements obligataires très bas ou négatifs à l'échelle mondiale, l'immobilier continuera d'attirer d'importants flux de capitaux d'investisseurs à la recherche d'un rendement réel positif. Cependant, il faut être conscient des changements auxquels nos villes seront confrontées.

Prenons le secteur de la vente au détail par exemple. Après la pandémie, les magasins traditionnels diminueront. Les magasins physiques étaient déjà en difficulté et un sur 10 était vide. Le trafic client des magasins britanniques a chuté de 85% sur un an en avril en raison du verrouillage, tandis que les ventes en ligne ont bondi de 58% et représentent désormais 70% des ventes de produits non alimentaire, un niveau record. Cette tendance est en partie temporaire, mais la tendance générale a été fortement accélérée par la pandémie. Les magasins situés dans des endroits populaires offrant des expériences uniques et des activités récréatives survivront à la révolution numérique. Les valeurs locatives seront sous pression car plus d'espace sera utilisé pour le stockage et la logistique des biens vendus en ligne (voir graphique).

ville pandémique de coronavirus

Impact théorique de l'augmentation du e-commerce sur les loyers mensuels dans le secteur du commerce de détail.

LES CONSÉQUENCES POUR LE TRAVAIL DE BUREAU

Les bureaux de la ville pourraient également être victimes de Covid-19. Alors que des millions de personnes dans le monde ont été forcées de travailler à domicile, la vie au bureau peut devenir un lointain souvenir. La réalité est cependant plus complexe. Les activités de travail seront sans doute beaucoup plus flexibles, mais à notre avis les bureaux ont encore un avenir, même si tout le monde n'y va pas tous les jours. L'homme est un animal social: il a besoin d'espaces partagés pour créer, confronter et donner vie à de nouvelles idées. Un concept aujourd'hui plus pertinent que jamais, étant donné que de nombreuses activités manuelles et routinières ont été automatisées et donc la nature des tâches que nous réalisons au bureau est à 80% «collaborative».

Certaines entreprises fermeront leurs portes, d'autres (en particulier les petites) peuvent décider de se passer de bureaux physiques. Les bâtiments plus anciens de la banlieue peuvent avoir du mal à attirer les locataires et beaucoup d'entre eux peuvent être convertis en appartements. Cependant, ce phénomène est contrebalancé par les entreprises qui envisagent d'agrandir leurs bureaux pour respecter les règles de distanciation sociale. Au cours des vingt dernières années, l'espace moyen par salarié a diminué de moitié, mais on pourrait voir un renversement de tendance: en effet, les recruteurs utilisent de grands bureaux modernes pour attirer les talents. (selon les estimations de Knight Frank, les règles de distanciation sociale prévoient une superficie de 13 m2 pour chaque bureau, contre la moyenne actuelle de 12 m2 dans la City de Londres et de 10 m2 dans les Docklands). Il y aura aussi d'autres changements: portes automatiques, cantines d'entreprise gérées via appli, amélioration des systèmes d'ascenseur et de circulation de l'air et approches innovantes pour l'utilisation de stations gratuites tout en préservant l'hygiène.

COMMENT SERONT LES MAISONS ET LES HÔTELS

La reprise des segments immobiliers liés aux voyages sera nettement plus lente. Les hôtels devront adopter des solutions technologiques pour réduire les coûts et les contacts. Les destinations d'affaires peuvent souffrir davantage que les destinations de loisirs et les installations peuvent décider de répondre aux préférences des touristes nationaux. Les résidences étudiantes – considérées comme une source sûre de revenus stables ces dernières années – pourraient se retrouver dans une impasse de plusieurs années en raison du manque d'étudiants internationaux et de la tendance des universités à passer à l'apprentissage en ligne.

Même le segment résidentiel ne sera pas épargné par cette vague de changement. Au fil du temps, le besoin de travailler à domicile alimentera la demande d'espaces professionnels à l'intérieur des maisons. Il sera donc nécessaire d'avoir une conception adéquate qui garantisse plus d'espace et de lumière. À l'avenir, le nombre de lieux de travail dans les annonces immobilières peut devenir aussi important que le nombre de chambres. Le co-living restera en vogue, notamment pour des raisons financières, mais sera centré sur les espaces et les technologies.

LA CROISSANCE DES PÉRIPHÉRIES

La banlieue affichera une nouvelle croissance. Les familles avec de jeunes enfants, par exemple, peuvent choisir de s'installer dans les banlieues urbaines, en particulier si le travail flexible s'installe et n'a donc plus besoin de se rendre au bureau tous les jours. Dans le même temps, la transition vers des formes de mobilité plus vertes (marche ou vélo) réduira l'importance de la proximité des arrêts de transports en commun. En particulier, l'utilisation de vélos électriques peut rendre différents emplacements à proximité du centre plus accessibles et donc plus attractifs.

LA QUALITÉ DE L'AIR

La qualité de l'air – tant à l'intérieur qu'à l'extérieur des bâtiments – deviendra une priorité pour les citoyens et les autorités. C'est un point crucial, car les zones urbaines sont responsables de 70% des émissions mondiales de gaz à effet de serre. Dans les grandes villes, comme Londres, ceux qui recherchent une maison ou un bureau dans un quartier particulier voudront vérifier les paramètres de qualité de l'air avant de faire leur choix.

SANTÉ ET LOGISTIQUE

Les centres de données, désormais dans le viseur des investisseurs, ainsi que les centres médicaux, les installations sportives et autres centres de bien-être gagneront probablement dans l'ère post-Covid, car à la fin de la pandémie, nous serons probablement tous plus attentifs à la santé. Les installations logistiques du dernier kilomètre devraient également prospérer compte tenu de l'utilisation croissante des achats en ligne.

Tous les domaines de l'immobilier seront submergés par une vague de changement. La transformation nécessitera beaucoup de travail, puisque 70% des bâtiments en Europe ont plus de 20 ans. Les investisseurs devront être particulièrement préparés à s'adapter aux nouveaux besoins et attentes des utilisateurs et ainsi avoir l'opportunité de façonner les villes de demain.


Cet article est une traduction automatique de la langue italienne d’un article publié sur le magazine Début Magazine à l’URL https://www.startmag.it/mondo/coronavirus-come-cambiano-citta/ le Sat, 15 Aug 2020 14:15:10 +0000.